שוק הנדל"ן המניב בישראל משתנה: פחות מגדלים, יותר גמישות ועסקאות בכל מצב
שוק הנדל"ן המניב בישראל לא קרס בשנתיים האחרונות - הוא פשוט החליף צורה. כך עולה מהתמונה המתגבשת בשוק ב-2026: הביקוש לא נעלם, אבל הוא הפך בררן בהרבה. נכסי פרימיום במיקומים איכותיים ממשיכים לשמור על תפוסות גבוהות, בעוד נכסים מיושנים מתקשים לעמוד בקצב. הנדל"ן המניב של היום נבחן לפי נגישות, גמישות, חוויית משתמש ואיכות ניהול - לא רק לפי מיקום ושטח.
בכנס הנדל"ן הארצי של מזרחי טפחות, שנערך השנה תחת הכותרת "משנים סדרי עדיפויות", עלתה תמונת מצב מפורטת מן השטח. ברנרד רסקין, מייסד ומנכ"ל רי/מקס ישראל, דחה את השימוש במילה "קיפאון" בצורה נחרצת. "תמיד עושים עסקאות, בכל סיטואציה", אמר, והזכיר כי גם בשיא הסגרים בתקופת הקורונה המשיכו המשרדים לחתום עסקאות מדי יום. רסקין הוסיף נתון מפתיע: "פעם ראשונה בשלושים שנה, מאז שהקמתי את הרשת, תל אביב במקום ראשון". חודש מאי 2025 היה לדבריו החודש הטוב ביותר ברשת בארבע השנים האחרונות.
פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן במזרחי טפחות, הציגה בכנס תמונה מורכבת יותר. כ-40 אחוזים מהפרויקטים שהבנק מממן הם פרויקטי התחדשות עירונית, שיעור גבוה משיעורם הארצי. יחד עם זאת, יזמים שפרויקטים שלהם טרם יצאו לדרך מגיעים לבעלי הדירות ומבקשים מהם להתגמש בתנאים, כי עלויות הביצוע זינקו. אלה גם ציינה כי לוחות הזמנים מתארכים שוב ושוב, "הרווחיות היא יותר נמוכה ממה שתכננו כשיצאנו לעסקה", אמרה. אחד הנתונים החשובים שהציגה: "איפה שהמחירים הם סביב 35 אלף שקל למ"ר ואפילו קצת פחות - יש עסקאות".
השינוי הבולט ביותר בשוק הוא המעבר לביקוש למשרדים קטנים וגמישים. עורכי דין, רואי חשבון, מטפלים, יועצים ובעלי מקצועות חופשיים מחפשים כיום משרד איכותי, נגיש, קרוב לבית - ובעיקר כזה שמאפשר שליטה טובה יותר בהוצאות. חן גור לוטן, סמנכ"לית נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין, מתארת את השינוי: "המשרדים השכונתיים הקטנים הופכים לאחד השינויים המשמעותיים בשוק העבודה והנדל"ן. עסקים קטנים ובעלי מקצועות חופשיים מחפשים חללי עבודה מקצועיים ונגישים שיהיו קרובים לבית, כחלופה למגדלי המשרדים במרכזי הערים".
קבוצת גלנור, חברה משפחתית ירושלמית שהוקמה בשנת 1980 ומנתה כ-1,450 פרויקטים ברחבי הארץ, מבקשת לתרגם את הניסיון הזה לפעילות מורחבת בנדל"ן המניב. רמה אורם, מנכ"לית החברה, מסבירה את הגישה: "חברות כבר לא מחפשות רק מקום, אלא גמישות, נגישות, תפעול נכון וסביבה שתאפשר להן לצמוח. העתיד שייך לנכסים שיודעים להשתנות יחד עם המשתמשים שלהם". גלנור מקדמת כיום מספר פרויקטים, בהם גלנור טק בבית שמש - מתחם המשלב תעשייה, אחסנה ומשרדים תחת קורת גג אחת - לצד מרלו"ג שוהם ופרויקט לוגיסטי בבית קמה. לדבריה, "מיקום כבר לא נמדד רק בקילומטרים - אנחנו מסתכלים על חיבוריות לכבישים, לאוכלוסייה, לשרשרת האספקה ולמנועי צמיחה עתידיים".
נתוני 2025-2026 מצביעים על התאוששות הדרגתית. שיעורי התשואה במשרדים נותרו יציבים יחסית ונעים סביב 6.5-7 אחוזים, לפי נתוני השמאי הממשלתי הראשי. במגדלי הפרימיום בצירי יגאל אלון, מנחם בגין ושרונה מדווחים על חזרה למחירי שכירות של 160-185 שקל למ"ר, עם תפוסות המתקרבות שוב ל-98 אחוזים. מגדל דה-וינצ'י בתל אביב, שספג פגיעת טיל בתקופת הלחימה, חזר במהירות כמעט מלאה לתפוסות גבוהות, ומחירי השכירות בו זינקו מכ-140 לכ-190 שקל למ"ר בתוך חודשים.
תחום הלוגיסטיקה מציג את הצמיחה החדה ביותר. הזינוק במסחר האלקטרוני, שיבושי שרשראות האספקה והמלחמה - שחידדה את חשיבות העצמאות התפעולית - הפכו מרכזים לוגיסטיים לאחד הנכסים המבוקשים ביותר בשוק. מחירי מרכזים לוגיסטיים חדשים במרכז הארץ נעים כבר סביב 12-15 אלף שקל למ"ר, ושטחים קטנים באזורי ביקוש נמכרים גם ב-16 אלף שקל למ"ר ויותר. עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה, מגדיר את הלוגיסטיקה כ"אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הנדל"ן המניב".
לצד הלוגיסטיקה, חוות השרתים הופכות ממוצר נישתי למנוע צמיחה מרכזי. מהפכת הבינה המלאכותית ושירותי הענן מייצרים ביקושים גדולים למרכזי דאטה עם אספקת חשמל משמעותית וקישוריות סיבים. כמעט כל שחקני הנדל"ן המניב הגדולים - מעזריאלי ועד מבנה, ב.ס.ר ומגה אור - נכנסים לתחום. מגה אור, באמצעות מגה DC, רכשה בכמיליארד שקל את קרקעות מפעל אליאנס בחדרה, כ-180 דונם, לצורך הקמת חוות שרתים גדולה. לפי הדיווחים, לחברה שבע חוות שרתים בשלבי פעילות וייזום, בהספק מצרפי מתוכנן של כ-314 מגה-ואט.
שינוי עמוק נוסף הוא ההתפשטות הגיאוגרפית של השוק. אזור יקנעם וטבעון הפך למוקד צמיחה עצמאי סביב ההתרחבות של חברת נבידיה, שהפכה לאחד המעסיקים הפרטיים הגדולים בישראל. גם ירושלים, שנחשבה לשנים "עיר חונת משרדים", נמצאת בתהליך שינוי: יותר ממיליון מ"ר של שטחי תעסוקה חדשים נמצאים בשלבי תכנון, ביצוע ואכלוס בגבעת שאול, הר חוצבים, מלחה ותלפיות. כשנשאל רסקין מה ידרבן את השוק לזוז, תשובתו הייתה חד-משמעית: "כשיהיה שקט, המחירים ילכו לעלות כי ההיצע כרגע קטן".
לפי ההערכות בענף, השוק ימשיך להתפתח סביב פרויקטים המשלבים שימושים מרובים - משרדים, מסחר, מגורים, לוגיסטיקה ופנאי - תחת קורת גג אחת. הפרויקטים שיצליחו בעשור הקרוב, לפי הגורמים בשוק, יהיו אלה שיידעו לייצר סביבה שלמה שאנשים יכולים לעבוד, לקנות, להיפגש ולהגיע אליה בלי לבזבז שעות בפקק.
השוק לא קפוא - הוא הפך מורכב ותחרותי יותר, ומי שיזהה את השינוי מוקדם ייהנה מהיתרון הגדול ביותר.
