התחדשות עירונית בצפון: אלף דירות חדשות בנוף הגליל ומגדל ענק של 65 קומות בחיפה
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אישרה למתן תוקף את תוכנית פינוי-בינוי "מורדות עצמון" בנוף הגליל. במסגרת התוכנית ייהרסו 19 מבני שיכון ישנים הכוללים 241 דירות, ובמקומם יוקמו 1,018 יחידות דיור חדשות. מדובר באחת מתוכניות ההתחדשות העירונית הגדולות שאושרו בצפון הארץ בשנים האחרונות.
התוכנית משתרעת על שטח של כ-73 דונם במתחם הרחובות ארבל, יודפת, מירון ועצמון במרכז העיר. מבני השיכון שייהרסו נבנו בשנות ה-60, בני 3 עד 4 קומות, ודירותיהם נעות בין 45 ל-50 מטר רבוע בלבד, ללא מרחבים מוגנים. במקומם יוקמו 14 מבנים חדשים בני 7 עד 24 קומות, מהם כ-275 דירות קטנות. התוכנית כוללת גם כ-7,000 מטר רבוע למבני ציבור, כ-1,150 מטר רבוע למסחר וכ-1,150 מטר רבוע לתעסוקה.
מספר הדירות בתוכנית עלה בעקבות התנגדות שהגישו דיירי המתחם. הדיירים טענו בפני הוועדה כי התוכנית במתכונתה המקורית, שכללה 950 יחידות דיור, אינה כלכלית ולא ניתנת למימוש. לדבריהם, מאז קידום המתחם לא הגיש ולו יזם אחד הצעה לפרויקט. בדיקה כלכלית שערכו העלתה כי תוספת של כ-400 יחידות דיור תעלה את שיעור הרווחיות לכ-15 אחוזים ותאפשר את מימוש הפרויקט. הוועדה קיבלה את ההתנגדות בחלקה, והוסיפה 68 יחידות דיור לתוכנית, שהגיעה כך ל-1,018 יחידות. זאת, ללא שינוי בגובה הבניינים וללא שינוי בקווי הבניין.
לצד הדירות, כוללת התוכנית שדרוג נרחב של המרחב הציבורי. לאורך רחוב עצמון תוקם כיכר עירונית חדשה שתשלב חזיתות מסחריות, שטחי פנאי ותעסוקה, ותתחבר למרכז רסקו הסמוך. כמו כן יוקם פארק לינארי שייצור רצף הליכתי בין חלקי השכונה ויחבר אותה לסביבתה.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, מסר כי "תוכנית מורדות עצמון מבטאת את מחויבות משרד הבינוי והשיכון להוביל התחדשות עירונית איכותית, המחזקת את הערים הוותיקות ומעניקה לתושביהן סביבת מגורים בטוחה, נגישה ומתקדמת יותר". ראש עיריית נוף הגליל, רונן פלוט, הוסיף כי "נוף הגליל היא כיום עיר מובילה בצפון בהתחדשות עירונית" וציין שפרויקט ראשון ברחוב תירוש נמצא לקראת הוצאת היתר בנייה, והביצוע צפוי להתחיל עוד השנה.
במקביל, בחיפה קודמה תוכנית פינוי-בינוי שאפתנית לא פחות. ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה המליצה לוועדה המחוזית להפקיד את תוכנית "The Gateway" של קבוצת שובל בכיכר דולפין. התוכנית מתייחסת למתחם ברחוב רוטשילד בשכונת קריית אליעזר, הממוקם בצומת המחבר בין שכונות קריית אליעזר, בת גלים, קריית אליהו והעיר התחתית, בסמיכות לחזית הים ולמערכת התחבורה המרכזית.
על פי התוכנית, ייהרסו ארבעה מבני שיכון ישנים המכונים "שיכוני רכבת", בני 4 קומות כל אחד, הכוללים בסך הכל 218 יחידות דיור בשטח ממוצע של כ-70 מטר רבוע. במקומם יוקם מתחם מעורב שימושים שיכלול 618 יחידות דיור, כ-4,000 מטר רבוע למסחר, כ-4,000 מטר רבוע לתעסוקה, עד 200 חדרי מלון, וכ-4,500 מטר רבוע למבני ציבור. התוכנית כוללת גם הקמת בית ספר יסודי בן 18 כיתות ומרכז קהילתי.
הפרויקט יכלול שלושה מגדלים. שני מגדלי מגורים בני כ-37 קומות, ומגדל מרכזי בן 65 קומות שיגיע לגובה של 246 מטרים - גבוה ממרבית גורדי השחקים הקיימים בישראל כיום, ובהם מגדלי עזריאלי בתל אביב. הקומות 35 עד 65 במגדל המרכזי לא ישמשו למגורים, אלא יוקצו לשטחי תעסוקה, מלונאות ושימושים ציבוריים. בקומה ה-65 מתוכנן מצפור ציבורי וגן ירוק פתוח שיאפשר תצפית פנורמית על מפרץ חיפה, הכרמל והים. לשם השוואה, תוכנית המתאר של חיפה קובעת כיום מגבלה של עד 22 קומות במתחמים להתחדשות עירונית, ולכן התוכנית תידרש לאישור מפורש של הוועדה המחוזית.
ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, אמר כי "מדובר בפרויקט בעל חשיבות אסטרטגית לחיפה ולצפון כולו, שעתיד ליצור שער כניסה חדש לעיר". עורך הדין אורי שילה, המייצג את בעלי הדירות, הוסיף כי "הצלחנו להבטיח עבור בעלי הדירות מעטפת רחבה של זכויות, ובהן קרן תחזוקה ארוכת טווח ושטחים משותפים משמעותיים".
עם זאת, הדרך לאישור סופי של הפרויקט בחיפה עוד ארוכה. התוכנית טרם הוכרזה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמתחם להתחדשות עירונית - הכרזה המעניקה הטבות מס משמעותיות במס שבח, מס רכישה ומע"מ. בנוסף, לשכת התכנון המחוזית הביעה סייגים לגבי הגבהים המוצעים וציינה כי "ניתן לתכנן את הצומת באופן ייחודי גם מבלי להתבסס על בנייה בגבהים המוצעים". התוכנית תידון כעת בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה.
בשתי הערים, האישורים שניתנו השבוע מסמנים קידום ניכר בהתחדשות העירונית בצפון הארץ, אך עד לביצוע בפועל עוד צפויים הליכים תכנוניים ורגולטוריים נוספים.
