המשרדים חוזרים? מנהטן רושמת את פעילות ההשכרה החזקה ביותר מאז שנת 2000
רק לפני כמה שנים נדמה היה שעולם המשרדים נמצא בפני שינוי בלתי הפיך.
הקורונה, העבודה ההיברידית והמעבר לעבודה מהבית הותירו מיליוני רגל רבועה של שטחים ריקים בערים הגדולות בעולם. חברות צמצמו משרדים, בעלי נכסים נאלצו להציע הטבות משמעותיות לשוכרים, ומשקיעים רבים החלו להתייחס למשרדים כאחד הסקטורים המורכבים והמסוכנים ביותר בעולם הנדל"ן המסחרי.
אבל ב-2026, לפחות במנהטן, התמונה מתחילה להשתנות.
לפי נתוני Colliers לרבעון השלישי של 2026, היקף השכרת המשרדים במנהטן הגיע מתחילת השנה ועד סוף ספטמבר לכ-32.86 מיליון רגל רבועה. מדובר בעלייה של 9.3% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, ובתקופה החזקה ביותר מתחילת שנה מאז שנת 2000.
ברבעון השלישי לבדו נחתמו עסקאות בהיקף של כ-10.06 מיליון רגל רבועה. זהו גם הרבעון הרביעי ברציפות שבו היקף ההשכרה חצה את רף 10 מיליון הרגל הרבועה, דבר שלא קרה מאז 2002.
פחות שטחים פנויים, מחירים גבוהים יותר
העלייה בביקוש מתחילה להשפיע גם על ההיצע.
שיעור השטחים הזמינים במנהטן ירד ברבעון השלישי ל-12.4%, ירידה של 0.6 נקודת אחוז בתוך רבעון אחד.
זהו הרבעון העשירי ברציפות שבו שיעור הזמינות ירד או נותר ללא שינוי, הרצף הארוך ביותר מסוגו מאז 2007.
בסוף ספטמבר עמד היקף השטחים הזמינים על כ-64.76 מיליון רגל רבועה, כ-34% פחות מהשיא שנרשם לאחר הקורונה, והרמה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2020.
במקביל, גם מחירי השכירות מטפסים.
שכר הדירה המבוקש הממוצע במנהטן הגיע לכ-78.36 דולר לרגל רבועה, עלייה של 4.6% בתוך שנה. בנכסי Class A המחיר כבר הגיע לשיא חדש של כ-85.45 דולר לרגל רבועה.
כלומר, לא רק שחברות שוב שוכרות שטחים, אלא שבנכסים האיכותיים ביותר הן גם מוכנות לשלם יותר.
Midtown כבר כמעט חזר למצב שלפני הקורונה
אחד הנתונים הבולטים מגיע מאזור Midtown, לב שוק המשרדים של מנהטן.
שיעור הזמינות באזור ירד ל-11.9%, והיקף השטח הפנוי הגיע לכ-27.72 מיליון רגל רבועה.
לשם השוואה, במרץ 2020, רגע לפני שהקורונה שינתה את שוק המשרדים, עמד היקף השטח הזמין באזור על כ-27.71 מיליון רגל רבועה.
במילים אחרות, לפחות מבחינת היצע פנוי, Midtown חזר כמעט בדיוק לנקודת שבה היה לפני המגפה.
גם המחירים שם מתחזקים. שכר הדירה המבוקש הממוצע הגיע לכ-85.08 דולר לרגל רבועה, הרמה הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2020.
מי מוביל את הביקוש? טכנולוגיה ו-AI
אחת הסיבות המרכזיות להתאוששות היא החזרה של חברות טכנולוגיה לשוק.
במחצית הראשונה של 2026 שכרו חברות טכנולוגיה במנהטן כ-4.15 מיליון רגל רבועה, עלייה של כמעט 60% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת.
זה היה היקף ההשכרה הגבוה ביותר שנרשם אי פעם במחצית שנה עבור מגזר הטכנולוגיה, והוא היווה כ-18.2% מכלל פעילות ההשכרה במנהטן.
חברות AI וחברות טכנולוגיה גדולות היו בין הגורמים שהובילו את המגמה, לצד שוכרים גדולים נוספים מתחומי הפיננסים, המשפטים והמדיה.
הטוויסט הגדול: לא כל משרד נהנה מהקאמבק
הנתונים החיוביים לא אומרים ששוק המשרדים חזר להיות שוק שבו כל בניין מצליח.
להפך.
אחד השינויים הבולטים ביותר הוא תופעה המכונה "Flight to Quality" - מעבר של חברות לנכסים איכותיים יותר.
חברות מוכנות לעיתים לקחת פחות שטח, אבל הן מעדיפות בניינים חדשים או משופצים, במיקומים מרכזיים, עם תשתיות טובות יותר, אזורי רווחה, תחבורה נגישה ושירותים ברמה גבוהה.
במחצית הראשונה של 2026 נחתמו עסקאות בהיקף של כ-5.18 מיליון רגל רבועה בבניינים שנבנו או עברו שיפוץ משמעותי מאז 2011. מדובר בעלייה של כמעט 33% לעומת המחצית השנייה של 2025.
בניין קרייזלר כמבחן לשוק
אחד הסיפורים שממחישים היטב את השינוי הוא בניין קרייזלר.
הבניין האייקוני בן 77 הקומות, שנחשב במשך שנים לאחד הסמלים המזוהים ביותר עם קו הרקיע של ניו יורק, סבל בשנים האחרונות מתפוסה נמוכה, תחזוקה יקרה ומבנה בעלויות מורכב.
כעת Tishman Speyer ושותפיה משתלטים על הנכס ומתכננים שיקום משמעותי שלו, דווקא בזמן שבו הביקוש למשרדי יוקרה בעיר מתחזק.
לפי Financial Times, פחות ממחצית מהבניין הייתה מאוכלסת, אך ההתאוששות בשוק היוקרתי יוצרת הזדמנות למקם אותו מחדש כנכס איכותי במרכז מנהטן.
המהלך ממחיש היטב את מה שקורה כיום בשוק: גם בניין אייקוני אינו מספיק בפני עצמו. כדי למשוך שוכרים במחירים גבוהים, יש צורך להשקיע בנכס ולהתאים אותו לסטנדרטים החדשים של החברות.
ועדיין, ההתאוששות אינה אחידה
חשוב להדגיש שלא כל אזורי מנהטן מציגים אותה תמונה.
בדאונטאון, לדוגמה, היקף ההשכרה ברבעון השלישי הסתכם בכ-850 אלף רגל רבועה בלבד, ירידה של יותר מ-47% לעומת הרבעון הקודם.
היקף הפעילות באזור היה גם נמוך בכ-36% מהממוצע לעשר השנים האחרונות.
למרות זאת, גם שם שיעור השטחים הזמינים המשיך לרדת והגיע ל-15.2%, מה שמראה שהשוק מורכב יותר מסיפור פשוט של עלייה או ירידה.
אז האם משבר המשרדים נגמר?
מוקדם עדיין להכריז על סיום המשבר.
אבל הנתונים של 2026 מצביעים על שינוי משמעותי.
חברות חוזרות לשכור שטחים, היצע המשרדים הפנויים מצטמצם והמחירים בנכסים איכותיים נמצאים בעלייה.
המשמעות למשקיעים ולבעלי נכסים היא שהשאלה המרכזית כבר אינה רק האם אנשים יחזרו למשרד.
השאלה היא לאיזה משרד הם מוכנים לחזור.
אם המגמה הנוכחית תימשך, ייתכן שהפער הגדול הבא בשוק הנדל"ן המסחרי לא יהיה בין משרד לעבודה מהבית, אלא בין בניינים איכותיים שמצליחים למשוך שוכרים חזקים לבין נכסים מיושנים שמתקשים להישאר רלוונטיים.
וזה עשוי להיות אחד הסיפורים המרכזיים של שוק המשרדים בשנים הקרובות.
