מנכ"ל תדהר: מחירי הדירות ירדו 20% בפועל בארבע שנים - אבל הנתונים הרשמיים לא מראים את זה
מחירי הדירות בישראל ירדו בפועל בכ-20% בארבע השנים האחרונות - אבל הציבור לא מרגיש את זה, כי הנתונים הרשמיים לא מצליחים לשקף את הירידה האמיתית. כך אמר אורי לוין, מנכ"ל קבוצת תדהר, בכנס הנדל"ן השנתי של EY ישראל, שנערך היום במלון דיויד אינטרקונטיננטל בתל אביב תחת הכותרת "שווקים בין טלטלה לתנופה".
לוין הסביר כי מבצעי המימון וההטבות שהפכו נפוצות בשנים האחרונות גורמים לכך שהירידה לא משתקפת בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. "הקושי של הלמ"ס לשקף בנתוניה את הירידה הזאת גורמת לכך שהאפקט הפסיכולוגי של ירידת מחירים כזו לא מתבטא בפועל בשוק", אמר. לדבריו, "אנחנו נמצאים באחת התקופות המאתגרות לשוק הנדל"ן אי פעם, אבל השוק הישראלי הוא מהחזקים בעולם".
על שוק המשרדים אמר לוין כי המצב מורכב, אך בתל אביב נרגשת תחילת התאוששות. "יש בניינים שעומדים ריקים כבר תקופה, גם בתל אביב. אני אומר - דווקא כשקשה צריך לבנות, אבל רק אם החברה יכולה לעמוד באפשרות שבה הבניין יושלם, ויעמוד ריק שלוש שנים. אחרת - פשוט לא לבנות". לוין הוסיף כי חברות הנדל"ן צריכות להפחית את התלות במממנים ובבנקים, להוריד את המינוף ו"להתכונן לתרחיש הגרוע ביותר".
בפאנל אחר בכנס הציג ברק רוזן, מבעלי ישראל קנדה, בפעם הראשונה באופן פומבי את עסקת המיזוג עם אקרו. "הרבה שואלים אותי על עסקת אקרו. יש להם נכסים עם ערך גדול, ואנחנו מאמינים בחברה מאוד ולכן קנינו אותה", אמר. רוזן הדגיש כי הוא מכיר את אקרו לעומק: "ניסיתי להיכנס שותף באקרו כמה וכמה פעמים, וצחי לא נתן לי - עד שלבסוף רכשנו את החברה". צחי ארבוב, לפי הדיווחים, נשאר פעיל בחברה הממוזגת כבעל מניות. רוזן אפיין את העסקה בתמצית: "עסקת אקרו היא 1+1 שווה 4".
יקי רייסנר, יו"ר ובעלים של רייסדור, לא הסתיר את הקשיים. לדבריו, קמפיין מכירות שעלה 3.5 מיליון שקל בחודש הניב מכירה של 57 דירות בלבד מתוך 60 שהיו בהצעה. "מכרנו במקום 60 רק 57, אחרי 3.5 מיליון שקל הוצאות בחודש על הקמפיין. בתקופה שאני חוויתי, לא ראיתי תקופה כזאת", אמר. רייסנר הוסיף כי גם ירידת ריבית מתונה לא תשנה את התמונה: "גם אם תרד הריבית בחצי אחוז, לא נראה שינוי ניכר. אנחנו רואים שעשרות אלפי דירות מתקרבות למצב של מפתח, ולא ראינו מצב כזה בעבר הלא רחוק".
האזהרה החריפה ביותר לגבי הטווח הארוך הגיעה מיגאל דמרי: "יהיה מחסור בעתודות קרקע. הולכים לתקופה של קטסטרופה. אני לא מדבר על שנה-שנתיים; לנכדים שלכם לא יהיה איפה לגור. אם הממשלה לא תעשה מהלך אגרסיבי, אנחנו הולכים לתקופה מאוד מאוד קשה. בעוד עשור יהיה נורא". דמרי הוסיף כי בפינוי-בינוי "50% מהפרויקטים לא יצאו לפועל", מה שמחדד את החשש שהמדינה מסתמכת על התחדשות עירונית שחלק גדול ממנה לא יבשיל לבנייה בפועל.
קול שונה לגמרי הגיע מגלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, שנכחה בכנס במושב האחרון. בן נאים דחתה את הנרטיב של מחסור דיור ואמרה כי "אין לנו בעיה של היצע בישראל. המצב הוא הפוך". לדבריה, ב-12 החודשים שהסתיימו במרץ 2026 נרשמו כ-76 אלף התחלות בנייה, ומלאי הדירות הלא מכורות עומד על כ-85 אלף יחידות - רמה גבוהה מאוד היסטורית. מאז תחילת 2020, לפי הנתונים שהציגה, מספר הדירות שהחלה בנייתן עולה ב-54 אלף על מספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי.
בן נאים גם הסתייגה ישירות מדברי לוין על ירידת המחירים. "לא התחברתי לדברים של אורי לוין. לא מסכימה איתו על רוב הדברים", אמרה. עם זאת, היא אישרה שיש ירידת מחירים בפועל, אך ציינה שהיא לא מוצאת ביטוי בנתונים הרשמיים בגלל מבצעי מימון. "אין ספק שיש ירידת מחירים, לא מהוונים הטבות מימון. צריך לתת להליך הזה למצות את עצמו, לתת לשוק לעשות את שלו", אמרה. האזהרה הבולטת ביותר שלה נגעה לקבלנים: "עומדים לראות קבלנים שלא ישרדו את התקופה".
ידין ענתבי, מנכ"ל בנק הפועלים, ניסה לאזן את התמונה הקודרת. לדבריו, למרות הקשיים, המשק אינו במיתון. "ערב ה-7 באוקטובר הכלכלה נכנסה בשיאה - אבטלה נמוכה, אינפלציה נמוכה, חוב נמוך ומינוף נמוך יחסית. הנקודה הזאת נתנה למשק את האוויר להתנהל בשלוש השנים של המלחמה", אמר. ענתבי הדגיש כי ההפרשות הספציפיות של הבנקים נמצאות ברמות נמוכות, מה שמעיד לשיטתו על יציבות יחסית, וציין כי הפחתת ריבית רביעית צפויה בשבוע הקרוב.
השאלה אם השוק עומד בפני מפנה או ממשיך בהאטה נותרת פתוחה. דורון לוי, מנכ"ל משותף בגיא ודורון לוי, העריך כי ברבעון הראשון של 2027 המכירות יגדלו, אם כי הדרך לשם תעבור דרך בחירות באוקטובר ועיכובים נוספים בהתחדשות העירונית. לוין מנכ"ל תדהר, לעומתו, הפנה לתרחיש פסימי יותר: "לא בטוח מתי המציאות הזו תשתנה. משברים יכולים לקחת הרבה זמן. צריך להיערך לתקופה ארוכה".
בכנס הנדל"ן של EY בלטה הפעם נוכחות בלתי שגרתית של נציגת האוצר לצד יזמים וקבלנים, כשהמחלוקת בין הצדדים על מצב השוק האמיתי נותרת עמוקה כשהיתה.
