חיפה מאשרת תוכנית ענק להחלפת תמ"א 38: 30 אלף דירות ממוגנות

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בחיפה הפקידה להתנגדויות תוכנית התחדשות עירונית מקיפה, שנועדה להחליף את תמ"א 38 שתוקפה פקע במאי האחרון. התוכנית, שקודמה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, מייצרת פוטנציאל לכ-30,000 יחידות דיור ממוגנות ברחבי העיר, במבנים שנבנו לפני 1984 וזקוקים לחיזוק בפני רעידות אדמה.

התוכנית כוללת שני מסלולים מרכזיים: הריסה ובנייה מחדש, וחיזוק ותוספת בנייה. הבחירה בין המסלולים תיעשה בהתאם למאפייני כל אזור בעיר, לקיבולת התשתיות, לטופוגרפיה, לערכי השימור ולאופי השכונתי. לצד חיזוק המבנים והוספת ממ"דים, התוכנית מאפשרת שילוב שימושי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, וכן מקדמת דיור מכליל באמצעות דירות קטנות לזוגות צעירים ולסטודנטים.

חיפה חולקת בתוכנית לעשרה מתחמי תכנון, שלכל אחד מהם נקבעו כללים ייעודיים. בבת גלים יושם דגש על חזיתות מסחריות פעילות לאורך הטיילת ועל שמירת המבט לים. באזור שער הטכניון ונווה שאנן תתאפשר תוספת צפיפות מבוקרת לטובת מגורי סטודנטים. בציר הרכס יקודם מרחב עירוני פעיל הכולל חזיתות מסחריות, שטחי ציבור וזיקות הנאה לציבור.

עיריית חיפה עמדה על מספר עקרונות שאומצו בהחלטת הוועדה המחוזית: יצירת הבחנה תכנונית בין אזורי העיר, קביעת צפיפות נמוכה יותר בשכונות הכלואות והרגישות, התאמת היקפי הבנייה ליכולת נשיאת התשתיות באמצעות נספח קיבולות מחייב, והחרגת מבנים המיועדים לשימור מתחולת התוכנית. יוזמי התוכנית הבהירו כי בחלק מהאזורים, שטחי הבנייה המוצעים לא יאפשרו מיצוי מלא של פוטנציאל הנפחים האפשריים עקב מגבלות בנייה וקווי בניין.

התוכנית מעניקה דגש משמעותי לשימור המורשת האדריכלית של חיפה. מבנים לשימור, כגון אזור המושבה הגרמנית, הוחרגו ממנה לחלוטין. באזורים בעלי ערכים היסטוריים נקבע כי כל הליך התחדשות ייעשה בכפוף להנחיות ועדת השימור, במטרה לשלב בין חיזוק המבנים לשמירה על אופייה הייחודי של העיר. יוזמי התוכנית ציינו גם כי תוכנית המתאר הכוללנית אינה מאפשרת תוספת כלשהי בחלק מהמתחמים, כמו שכונת הדר וציר הרכס, ומאפשרת תוספת של 15% בלבד לרווחת הדיירים במרבית אזורי העיר ללא תוספת יחידות דיור.

ראש עיריית חיפה, יונה יהב, תיאר את האישור כ"בשורה היסטורית לתושבי חיפה". לדבריו, "מהרגע הראשון עמדנו על כך שהתוכנית שתאושר לא תהיה העתק של מודלים שנבנו עבור ערים אחרות, אלא תוכנית שמכבדת את הייחודיות של חיפה - הטופוגרפיה, הוואדיות, הנוף, השכונות ההיסטוריות ואיכות החיים של תושביה". יהב הוסיף כי "ההחלטה של הוועדה המחוזית היא הוכחה לכך שאפשר לקדם התחדשות עירונית בהיקף חסר תקדים, שתספק עשרות אלפי דירות ממוגנות מבלי לוותר על ערכי השימור, על התשתיות ועל אופייה המיוחד של העיר".

מהנדסת העיר חיפה, האדריכלית אורית מרץ, ציינה כי "התוכנית מייצרת לראשונה מסגרת תכנונית עירונית ברורה, אחידה ומותאמת למאפייניה הייחודיים של חיפה. היא מעניקה ודאות תכנונית לתושבים, ליזמים ולוועדות הרישוי, ומאפשרת לקדם התחדשות בניינית באופן אחראי". לדבריה, התוכנית תאפשר ציפוף ותוספת חזיתות מסחריות לאורך צירי תחבורה ציבורית, ותשפר את המרחב העירוני ואת איכות החיים של תושבי חיפה לאורך שנים.

מבחינה פרוצדורלית, התוכנית מאחדת שכבות תכנון שונות למסגרת אחת ברורה, שנועדה לאפשר הליכי רישוי פשוטים ומהירים יותר ולהעניק ודאות הן לתושבים והן ליזמים. כעת, לאחר הפקדתה להתנגדויות, ייפתח פרק הגשת ההתנגדויות הציבוריות לפני שתאושר סופית ותיכנס לתוקף.

לאחר סיום הליך ההתנגדויות ואישור סופי, תוכל התוכנית לשמש בסיס להוצאת היתרי בנייה לעשרות אלפי יחידות דיור ממוגנות ברחבי חיפה.