שכירות של 10,000 שקל לדירת 4 חדרים: מחירי תל אביב ממשיכים לטפס
שוק הנדל"ן הישראלי מציג שני קצוות: בתל אביב מחירי השכירות ממשיכים לטפס בשיעור של 6.8% בשנה, כשדירת 4 חדרים עולה כ-10,050 שקל בחודש - בעוד בפריפריה אפשר לרכוש דירה שלמה במחיר שלעיתים נמוך ממחיר דירה קטנה בבירה הכלכלית.
נתוני חטיבת המחקר של יד2 מראים כי כ-3,224 דירות חדשות מוצעות כיום להשכרה בתל אביב, עלייה של 18% לעומת השנה הקודמת. בנוסף, 5,765 דירות יד שנייה מיועדות להשכרה בעיר, עלייה של 8%. אף על פי כן, המחירים לא יורדים. הסיבה: הביקוש עצום. כ-160 אלף איש פתחו מודעות בשנה האחרונה לדירות שכורות בתל אביב, ומודעה ממוצעת נמצאת באוויר כ-26 ימים בלבד. ההערכה היא שכל דירה בעיר מושכרת בפועל תוך כ-20 יום.
מחירי השכירות בתל אביב עולים גם בשל בעלי דירות שמגלגלים על השוכרים את עלויות הריבית הגבוהה. שוכרים חדשים משלמים בממוצע 6.8% יותר מאלה שחידשו חוזה. שוכרים שנשארו באותה דירה לשנה נוספת שילמו תוספת של 2.5% בלבד - נתון שמסביר מדוע בעלי דירות מעדיפים לשמור על שוכרים קיימים.
הסקאלה המלאה של מחירי השכירות בתל אביב מלמדת עד כמה העיר יקרה: דירת 2 חדרים עולה בממוצע 6,250 שקל בחודש, דירת 3 חדרים - 8,200 שקל, דירת 4 חדרים - 10,050 שקל, דירת 5 חדרים - 13,750 שקל, ודירת 6 חדרים - 20,650 שקל. רוב דירות ה-6 חדרים מדובר בצמודי קרקע.
על אף שההיצע גדל, בעלי הדירות לא מוצאים עצמם בעמדת נחיתות. הנתונים מראים שהשוק מאוזן יחסית, ואין יתרון ברור לאף צד במהלך המשא ומתן על מחיר השכירות. גורם נוסף שמונע ירידת מחירים דירותיים בתל אביב הוא שרוב הדירות הריקות שנרכשו מיועדות להשכרה ולא למכירה - אילו היו מיועדות למכירה, המחירים היו יורדים בחדות הרבה יותר.
בצד ההשקעה, תל אביב מציגה תשואה ממוצעת של 2.1% בלבד בשנה האחרונה - נמוכה מאוד ביחס לממוצע. בערים כמו באר שבע, לשם כיוון רבים את מבטם, התשואה עולה על 3.5%. הפער הזה מסביר חלק מהמעבר של משקיעים לפריפריה, אם כי לא בלי סיכונים: הנתונים מלמדים שמי שקנה דירות ישנות בבאר שבע סבל בשנים האחרונות מהפסד הון ריאלי הולך וגדל.
הפערים בין המרכז לפריפריה בולטים במיוחד כשבוחנים עסקאות שנחתמו לאחרונה. בטבריה נמכרה דירת דופלקס בת 4 חדרים ברחוב הניצחון, בשטח של 90 מ"ר עם נוף לים, ב-890,000 שקל. דירת 3 חדרים נוספת באותו רחוב בעיר, בשטח 70 מ"ר עם שתי מרפסות ומעלית, נמכרה ב-690,000 שקל. בבאר שבע נמכרה דירת 3 חדרים בשכונה ד', 56 מ"ר, ב-660,000 שקל - ודירת 4 חדרים, 76 מ"ר, ב-820,000 שקל.
לעומת זאת, בתל אביב עצמה נמכרו לאחרונה דירת 2 חדרים בשטח 57 מ"ר בקומת קרקע ב-2.85 מיליון שקל, דירת 3 חדרים בשכונת המשתלה ב-3.3 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים ב-138 מ"ר ב-7.5 מיליון שקל באזור כיכר המדינה. גם בלוד ורמלה, שאינן נחשבות ערים מרכזיות, נמכרו דירות 3 חדרים בטווח של 1.23 עד 1.27 מיליון שקל.
בקריית גת נרשמה תופעה נדירה יחסית לשוק הנוכחי: עסקה סיבובית שבה משפחה שהתאהבה בקוטג' בן 5.5 חדרים לא יכלה לרכוש אותו לפני שתמכור את דירתה. בסופו של דבר הצדדים החליפו נכסים - המשפחה הצעירה קיבלה את הקוטג' בתמורה ל-2.6 מיליון שקל, ומוכרי הקוטג' רכשו את דירת ה-4 חדרים של המשפחה ב-1.8 מיליון שקל. לפי המתווכים שייצגו את שני הצדדים, "לצדדים לקח קצת זמן להתרגל לרעיון", ובסוף ההתאמה בין הנכסים היא שסגרה את העסקה. לדבריהם, בקריית גת עצמה חלה השנה ירידה של כ-40% במספר עסקאות היד השנייה, ו"מי שרוצה למכור צריך להיות גמיש".
הנתונים מצביעים על כך שהפער בין הביקוש לתל אביב לבין היכולת לעמוד במחיריה ימשיך להניע רוכשים ושוכרים כאחד לחפש חלופות. בינתיים, כל עוד הביקוש לשכירות בתל אביב נשאר גבוה והריבית נשארת ברמתה, בעלי הדירות אינם נמצאים תחת לחץ להוריד מחירים.
שוק השכירות בתל אביב נותר מתוח: ביקוש גבוה מצד מאות אלפי מחפשי דירות ממשיך לאזן את העלייה בהיצע ולמנוע ירידת מחירים משמעותית.
