מחירי השכירות בישראל ירדו? תלוי איפה ובאיזו דירה

האם מחירי השכירות בישראל התחילו סוף סוף לרדת?

התשובה הקצרה היא שאולי בחלק מהמקומות ובחלק מסוגי הדירות, אבל עדיין מוקדם להכריז על שינוי מגמה.

נתונים שפרסמה חברת הפינטק WeCheck והובאו ב-ynet מצביעים על ירידה חודשית של 1.1% בשכר הדירה הממוצע בחודש יוני, לרמה של 5,113 שקל. במקביל, מספר הדירות שהוצעו להשכרה היה גבוה ב-11.9% לעומת יוני אשתקד.

על פניו, זה נשמע כמו חדשות טובות לשוכרים: יותר דירות בשוק ופחות לחץ על המחירים.

אבל כשמפרקים את הממוצע לפי אזורים, מספר חדרים וסוגי נכסים, מתקבלת תמונה שונה בהרבה.

 

הממוצע הארצי מסתיר את תל אביב

בעוד שבחלק מהפריפריה ובדירות הקטנות נרשמה התמתנות, שכר הדירה בתל אביב המשיך לעלות.

לפי הנתונים, שכר הדירה הממוצע בעיר עלה ביוני ב-0.4% לעומת מאי וב-2.2% לעומת יוני אשתקד, והגיע ל-6,766 שקל בחודש. בדירות של ארבעה וחמישה חדרים נרשמה עלייה חודשית של 1.5%, ושכר הדירה הממוצע הגיע ל-9,584 שקל. מדובר בעלייה שנתית של 5.9% בסגמנט הזה.

כלומר, גם כאשר הממוצע הארצי יורד, משפחה שמחפשת דירה גדולה בתל אביב עשויה לפגוש שוק שהתייקר.

זו בדיוק הבעיה במושג "שוק השכירות בישראל". בפועל, אין שוק אחד. יש שוק לדירות קטנות בבאר שבע, שוק לדירות משפחתיות בתל אביב, שוק לדירות עם ממ"ד באשקלון ושוק לדירות חדשות ליד מוקדי תעסוקה.

 

יותר היצע בדירות הקטנות, פחות ירידה בדירות הגדולות

הקשר בין היצע למחיר בולט במיוחד בפילוח לפי גודל הדירה.

היצע הדירות הקטנות, בנות חדר עד שלושה חדרים, גדל ב-17% לעומת השנה הקודמת. באותו סגמנט נרשמה ירידה חודשית של 1.3% במחירי השכירות.

לעומת זאת, היצע הדירות הגדולות גדל ב-4.9% בלבד, ומחירי השכירות שלהן ירדו בשיעור מתון יותר של 0.9%. הביקוש העונתי של משפחות בחודשי הקיץ מספק תמיכה נוספת למחירים בסגמנט הזה.

זו תזכורת לכלל בסיסי בנדל"ן: מחיר אינו נקבע רק לפי העיר, אלא לפי נקודת המפגש בין סוג הנכס לבין הקהל שמחפש אותו.

כאשר הרבה דירות קטנות יוצאות לשוק בו זמנית, לשוכרים יש יותר אפשרויות ויותר כוח במשא ומתן. כאשר ההיצע של דירות משפחתיות מוגבל, בעלי הנכסים יכולים להמשיך לדרוש מחירים גבוהים, גם אם המדד הארצי מצביע על ירידה.

 

צריך להיזהר מאפקט ההשוואה

העלייה של 11.9% בהיצע נראית משמעותית, אך לפי WeCheck, חלק ממנה נובע מנקודת השוואה חריגה.

ביוני 2025, בתקופת מבצע "עם כלביא", מספר הדירות שהוצעו להשכרה ירד באופן זמני. לכן, ההשוואה ליוני השנה יוצרת עלייה חדה יחסית, שחלקה הוא חזרה לפעילות רגילה ולא בהכרח תוספת מבנית וקבועה של דירות להשכרה.

זו הבחנה חשובה.

כדי שמחירי השכירות יירדו לאורך זמן, לא מספיק שחודש אחד יציג יותר מודעות או עסקאות. נדרש גידול עקבי בהיצע, במיוחד באזורי הביקוש ובסוגי הדירות שבהם קיים מחסור.

גם לאחר הירידה החודשית, שכר הדירה הממוצע בישראל נותר גבוה ב-3.3% לעומת יוני אשתקד. לכן, הנתון הנוכחי נראה יותר כמו עצירה זמנית בהתייקרות מאשר הוכחה לכך שהמגמה התהפכה.

 

מדוע מדדים שונים מציגים תשובות שונות?

הפער בין מדדי השכירות אינו בהכרח סימן לכך שאחד מהם שגוי.

מדדים שונים עשויים למדוד אוכלוסיות שונות, תקופות שונות וסוגים שונים של חוזים. חלקם מתבססים על סקרים, חלקם על חוזים חדשים, חלקם על חידושי חוזים וחלקם על עסקאות המבוצעות דרך פלטפורמה מסוימת.

לפי WeCheck, הנתונים שלה מבוססים על עשרות אלפי עסקאות המתבצעות בזמן אמת. במקביל, מדד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בוחן את שוק השכירות במתודולוגיה אחרת. לכן, ייתכן ששני המדדים מתארים חלקים שונים של אותו שוק.

הבעיה מתחילה כאשר לוקחים נתון אחד והופכים אותו לכותרת גורפת על כל המדינה.

 

מה המשמעות למשקיעי נדל"ן?

עבור משקיע, ירידה של 1.1% בממוצע הארצי אינה סיבה לקנות או למכור נכס.

השאלות החשובות הן מקומיות הרבה יותר:

כמה דירות דומות מוצעות באותה שכונה?

כמה זמן הן עומדות בשוק?

האם מדובר בדירה קטנה לסטודנטים או בדירה גדולה למשפחה?

האם יש ממ"ד, מעלית, חניה או קרבה לתחבורה ולתעסוקה?

האם נבנות באזור מאות יחידות חדשות שעלולות להגדיל את ההיצע?

משקיע שקונה לפי ממוצע ארצי עלול לפספס את מה שקורה ברחוב שבו נמצא הנכס.

לעומת זאת, משקיע שמבין את הביקוש הספציפי יכול לזהות הזדמנות גם בשוק ארצי שנראה חלש, או להימנע מעסקה גרועה גם כאשר הכותרות מדברות על עליות.

 

ומה המשמעות לשוכרים?

שוכרים שמחפשים דירה קטנה באזור שבו ההיצע גדל עשויים למצוא יותר מקום להתמקח.

אפשר לבדוק כמה זמן הנכס מפורסם, האם המחיר כבר ירד, כמה דירות חלופיות קיימות והאם בעל הדירה מוכן להתגמש בתאריך הכניסה או בתנאי החוזה.

לעומת זאת, משפחות המחפשות דירות גדולות באזורי ביקוש אינן בהכרח נהנות מאותה מגמה. כאשר ההיצע מוגבל והביקוש גבוה, כוח המיקוח נשאר אצל המשכיר.

 

מחירי השכירות בישראל ירדו ביוני בממוצע, אבל הממוצע לבדו אינו מספר את הסיפור.

הירידה התמקדה בעיקר בדירות קטנות ובחלק מאזורי הפריפריה. בתל אביב ובסגמנטים מסוימים של דירות גדולות, המחירים המשיכו לעלות.

הנתון החשוב ביותר אינו בהכרח הירידה של 1.1%. התובנה החשובה היא ששוק השכירות הפך למפוצל יותר.

מי שרוצה להבין לאן המחירים הולכים צריך להפסיק לשאול רק מה קורה "בישראל", ולהתחיל לשאול מה קורה בעיר, בשכונה ובסוג הדירה הרלוונטי לו.

מקור והפניה:

 

https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14836196