מהפכת התשתיות: כך הרכבת הקלה והמטרו טורפים את הקלפים בערי הטבעת השנייה של גוש דן

ההגמוניה הנדל"נית ההיסטורית של תל אביב והערים הצמודות לה נשענה תמיד על משוואה פשוטה ועתיקת יומין: קרבה פיזית למרכזי התעסוקה, המסחר והתרבות שווה יותר כסף. אלא שמשבר הפקקים ההולך ומחריף מדי יום, בשילוב עם מחירי דיור שחצו כל רף אפשרי בלב המטרופולין, דחפו את הרוכשים והמשקיעים לחפש אלטרנטיבות בערי הטבעת השנייה והשלישית. כעת, פיתוח מערכות הסעת ההמונים - הרכבת הקלה (הדנקל) ורשת המטרו העתידית - מייצר גשר תחבורתי שמוחק את פערי המרחק הגיאוגרפי ומשנה לחלוטין את כללי המשחק ואת תמחור הנכסים באזור המרכז.

הקו האדום: כשהבטחות על הנייר הופכות למציאות בשטח

השפעת התשתיות אינה עוד תיאורטית או הבטחה רחוקה, והיא כבר ניכרת היטב בשטח עם הפעלתו המלאה של הקו האדום. ערים כמו פתח תקווה ובת ים, שבעבר נחשבו לאלטרנטיבות מגורים זולות יותר וסבלו מתדמית מיושנת, הפכו בן לילה למוקדי משיכה אסטרטגיים. בפתח תקווה, ציר ז'בוטינסקי ואזור התעשייה קריית אריה עוברים תהליך מואץ של עירוב שימושים. שכונות שלמות משנות את פניהן, תוך שילוב מגדלי מגורים, מוקדי תעסוקה חדשניים ומסחר סביב התחנות, מה שמושך אוכלוסייה צעירה וחזקה ומקפיץ את ערך הנכסים.

בצידו השני של הקו, בעיר בת ים, ההשפעה דרמטית לא פחות. הקרבה לים, שתמיד הייתה היתרון הגדול של העיר, שולבה כעת עם נגישות של דקות בודדות לשדרות רוטשילד, למתחם חסן ערפה וללב העסקי של תל אביב. התוצאה מורגשת היטב בכיס: מחירי הדירות לאורך תוואי הרכבת קפצו בעשרות אחוזים תוך שנים ספורות, ויזמים מתחרים על כל חלקה פנויה או פרויקט התחדשות עירונית באזור הפארק והטיילת.

העתיד כבר כאן: הקווים הירוק והסגול מעירים את הדרום והמזרח

המגמה הנוכחית מתרחבת במהירות מזרחה ודרומה עם התקדמות העבודות על הקווים הנוספים של הרכבת הקלה. הקו הירוק והקו הסגול, שצפויים לפעול בשנים הקרובות, עתידים לחבר ערים כמו חולון, ראשון לציון, אור יהודה ויהוד ישירות ללב תל אביב ולמוקדי התעסוקה הגדולים ביותר בישראל. ההשפעה על ערים אלו מורגשת כבר עכשיו, עוד בטרם נסעה בהן רכבת אחת.

בחולון, למשל, תוואי הקו הירוק העובר ברחוב סוקולוב והרחובות הסמוכים לו, מייצר גל של התחדשות עירונית מאסיבית. יזמים ומשקיעים מתוחכמים מתמחרים כבר היום את הנגישות העתידית, ודירות ישנות הממוקמות ברדיוס של עד 500 מטרים מתחנות מתוכננות נחטפות במחירי פרימיום. המטרה ברורה: להכניס את הנכסים הללו לפרויקטים של פינוי-בינוי וליהנות מזכויות בנייה מוגדלות ומעליית ערך משמעותית עם גזירת הסרט התחבורתי.

תמ"א 70 ורשת המטרו: מנוע הצמיחה של העשורים הבאים

מעל כל פרויקטי הרכבת הקלה מרחפת תוכנית המטרו הממשלתית הענקית ותוכנית המתאר הארצית הנגזרת ממנה (תמ"א 70). מטרת התוכנית היא להפוך את גוש דן למטרופולין בינלאומי המרושת ברכבות תת-קרקעיות מהירות ויעילות. התוכנית מעניקה זכויות בנייה מוגדלות סביב תחנות המטרו העתידיות, מה שמתמרץ מגה-פרויקטים בערי הטבעת השנייה ואף השלישית.

המשמעות הנדל"נית של תוכנית זו היא חסרת תקדים. ערים כמו רחובות, רמלה, כפר סבא ורעננה נכנסות בצורה חזקה לרדאר ההשקעות ארוכות הטווח. משקיעים מוסדיים, חברות ביטוח ומשקיעים פרטיים מבינים שהקרקעות והנכסים סביב מוקדי התחבורה העתידיים יניבו את התשואות הגבוהות והיציבות ביותר בעשורים הבאים. אזורים שהיו נחשבים מרוחקים ופקוקים, צפויים להפוך לחלק אינטגרלי מהמרכז הפועם של כלכלת ישראל.

שינוי פרדיגמה: המרחק נמדד בדקות, לא בקילומטרים

לסיכום, מפת הנדל"ן של אזור המרכז עוברת טלטלה עמוקה ומתעצבת מחדש סביב צירי התחבורה הציבורית. המודל הישן והבעייתי של תלות מוחלטת ברכב פרטי, אשר ייצר פקקי ענק ופגע באיכות החיים, מפנה את מקומו למודל עולמי מוכח של פיתוח מוטה תחבורה ציבורית.

עבור משקיעים ורוכשי דירות למגורים, הכלל הנדל"ני החדש ברור, חד וחותך מתמיד: המרחק מתל אביב כבר לא נמדד בקילומטרים של אספלט חם ופקוק, אלא במספר התחנות ובדקות הנסיעה המדויקות ברכבת הקלה ובמטרו. מי שישכיל לזהות את מוקדי הפיתוח הללו היום, בסבירות גבוהה ייהנה מפירות ההשקעה בעתיד הלא רחוק.

מקור לקריאה נוספת והעמקה בנתוני הנדל"ן וצירי התחבורה:

https://www.globes.co.il/news/home.aspx?fid=607